برای بیان یک جمله محبوب ، بیش از یک راه برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد. از آنجا که هر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات منحصر به فرد است ، مهم است که نه تنها ریسک و پاداش بالقوه ، بلکه ساختارهای مختلف برای سرمایه گذاری را درک کنید.
با درک پشته سرمایه در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، سرمایه گذاران می توانند تصمیمات آگاهانه تری بگیرند و در عین حال به حداکثر رساندن پاداش بالقوه ، بهترین گزینه ها را برای کاهش ریسک انتخاب کنند.
در خبرنامه آموزشی ما مشترک شوید تا در مورد Ins و خارج از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود ذخیره سازی اطلاعات بیشتری کسب کنید.
پشته سرمایه چیست؟
پشته سرمایه در املاک و مستغلات لایه های مختلفی از بودجه را که برای تأمین مالی کسب ، توسعه و بهبود یک پروژه املاک و مستغلات استفاده می شود ، توصیف می کند.
پشته سرمایه در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به سه مفهوم و حقوق اشاره دارد:
- ردیف منابع تأمین مالی در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ، مانند حقوق صاحبان سهام و بدهی
- دستور پرداخت سرمایه گذاران از طریق توزیع درآمد و سود در کل دوره هلدینگ
- حقوق بازپرداخت در صورت پیش فرض
خرید خانه یک روش خوب برای فکر کردن در مورد نسخه ساده پشته سرمایه است.
هنگام خرید یک اقامتگاه اولیه ، معمولاً فقط دو پشته سرمایه وجود دارد: پیش پرداخت خریدار بخشی از سهام سرمایه پشته سرمایه است و وام بخش بدهی پشته سرمایه است.
وام دهنده هر ماه در طول وام ، بهره و پرداخت دوره ای و پرداخت اصلی را دریافت می کند و خریدار حق دارد خانه را اشغال کند (که در ازای پرداخت پیش پرداخت می تواند به عنوان نوعی بازپرداخت دوره ای تلقی شود). اگر خانه فروخته شود (یا به سلب حق اقامه دعوی می رود) وام دهنده ابتدا پرداخت می شود یا "کل ساخته شده" ، با هر گونه سود باقی مانده به صاحب خانه.
بعضی اوقات صاحبان خانه برای به روزرسانی ملک یا پرداخت شهریه کالج کودک ، وام سهام خانه را بیرون می آورند. وام هایی از این دست اغلب به عنوان وام های موقعیت دوم گفته می شود و در ازای ریسک بالاتر وام دهنده نرخ بهره بالاتری را دریافت می کند. هنگامی که خانه فروخته می شود ، وام اولیه ابتدا پرداخت می شود و پس از آن وام جایگاه دوم و در آخر صاحب خانه.
پشته های سرمایه املاک و مستغلات ممکن است کمی پیچیده تر باشد و می تواند توسط حامی سهام خصوصی برای تحقق اهداف هر سرمایه گذار شخصی طراحی شود.
به عنوان مثال ، یک سرمایه گذار ممکن است ترجیح دهد پرداخت های منظم بهره را دریافت کند ، دیگری ممکن است در ازای بدهی های فرعی یا مقام دوم ، مبلغ بالاتری را بخواهد ، در حالی که سایر سرمایه گذاران ممکن است هنگام فروش این پروژه ، سهمی از جریان نقدی ماهانه و سود بالقوه بخواهندواد
اگرچه یک پشته سرمایه در املاک و مستغلات تجاری می تواند به روش های مختلفی ساختار یافته باشد ، اما به طور کلی چهار لایه به پشته سرمایه در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات وجود دارد.
هر لایه از پشته سرمایه دارای سطوح مختلف ریسک و پاداش بالقوه است. به عنوان یک قانون شست ، هرچه یک سرمایه گذار در پشته سرمایه بالاتر باشد ، در ازای پاداش بالاتر ، خطر بیشتر است:
فرصت های سرمایه گذاری فعلی ما را برای شروع کار با یک وسیله نقلیه سرمایه گذاری جدید - ذخیره سازی خود ، کاوش کنید.
عدالت مشترک
سهام مشترک در بالای پشته سرمایه قرار دارد و در ازای بالاترین سطح ریسک بالاترین پاداش بالقوه را ارائه می دهد. افرادی که در سهام مشترک یک پروژه سرمایه گذاری می کنند ، دارای یک قطعه از ملک هستند و در هنگام فروش ملک ، سهم از جریان نقدی و درصد سود را دریافت می کنند. با این حال ، وجوه فقط پس از ارائه بدهی به سرمایه گذاران سهام مشترک توزیع می شود و سرمایه گذاران در سطوح پایین پشته سرمایه پرداخت می شوند.
حقوق صاحبان سهام
مشابه روشی که وام مسکن موقعیت اول نسبت به وام موقعیت دوم اولویت دارد ، دارندگان سهامدار ترجیح می دهند نسبت به دارندگان سهام مشترک. سرمایه گذاران با سهام ترجیحی ، اولین حق دریافت سهم طرفدار جریان پول در ماهانه را دارند ، به همراه درصد سود در هنگام فروش ملک ، قبل از پرداخت دارندگان سهام مشترک. اگرچه حقوق صاحبان سهام اولویت به حقوق صاحبان سهام مشترک است ، اما حقوق یک سرمایه گذار سهامدار ترجیحی پایین تر از حقوق صاحبان بدهی است.
بدهی mezzanine
بدهی mezzanine شبیه به وام دهنده مقام دوم است و معمولاً توسط املاک و مستغلات ناامن است. حقوق دارندگان بدهی های ماززین تابع دارندگان بدهی ارشد است ، اما نسبت به سهامداری ترجیحی و سرمایه گذاران سهام مشترک اولویت دارد. از آنجا که دارندگان بدهی mezzanine تا زمان پرداخت مبلغ پرداخت به دارندگان ارشد بدهی پرداخت نمی شوند ، نرخ بهره پرداخت شده به دارندگان بدهی mezzanine معمولاً بالاتر از بدهی های ارشد است. بعضی اوقات دارندگان بدهی mezzanine در هنگام فروش ملک ، درصد کمی از سود را نیز دریافت می کنند ، یا اگر این پروژه بهتر از آنچه انتظار می رفت ، نرخ بهره را "لگد" دریافت می کند.
بدهی ارشد
بدهی ارشد در انتهای پشته سرمایه قرار دارد و به عنوان پایه و اساس تأمین اعتبار یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات فعالیت می کند. از آنجا که املاک و مستغلات به طور معمول به عنوان وثیقه برای دارندگان ارشد بدهی عمل می کند ، سرمایه گذاری در بدهی های ارشد با کمترین سطح ریسک همراه است. دارندگان بدهی های ارشد قبل از پرداخت سایر سرمایه گذاران در پشته سرمایه ، پرداخت های دوره ای را دریافت می کنند و در ابتدا می توانند در هنگام فروش ملک ، بازپرداخت بدهی معوق داشته باشند. نرخ بهره پرداخت شده به بدهی ارشد معمولاً پایین تر از نرخ های پرداخت شده در بدهی mezzanine است و ممکن است به عنوان ویژگی های اوراق قرضه برای سرمایه گذاران که به دنبال یک جریان درآمد واقعاً منفعل هستند ، باشد.
سرمایه گذاری در پشته سرمایه
در حالی که بسیاری از سرمایه گذاران فقط روی حقوق صاحبان سهام تمرکز می کنند ، در واقع چهار گزینه مناسب برای سرمایه گذاری در یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری وجود دارد:
- عدالت مشترک
- حقوق صاحبان سهام
- بدهی mezzanine
- بدهی ارشد
سرمایه گذاری های متداول و ترجیحی در ازای افزایش سطح بیشتری از ریسک ، بالاترین بازده بالقوه را ارائه می دهند. با این حال ، اگر این پروژه مطابق آنچه انتظار می رود انجام ندهد ، بازده پیش بینی شده کمتر خواهد بود.
از طرف دیگر ، اگرچه سرمایه گذاری بدهی بازده کمتری را ارائه می دهد ، اما سطح ریسک نیز بسیار کمتر است. با سرمایه گذاری در بخش های مختلف پشته سرمایه ، سرمایه گذاران بهتر می توانند یک نمونه کارها را با لایه های مختلف ریسک ، بازده بالقوه و پیامدهای مالیاتی متنوع کنند.
به همین دلیل که اکثر سرمایه گذاران بورس اوراق بهادار تمام پول خود را فقط در یک شرکت قرار نمی دهند ، بسیاری از سرمایه گذاران املاک و مستغلات سرمایه را در بخش های مختلف پشته سرمایه در چندین پروژه املاک و مستغلات قرار می دهند. متنوع سازی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در سراسر پشته سرمایه می تواند به حداقل رساندن ضررهای احتمالی ضمن به حداکثر رساندن سود بالقوه کمک کند.
عوامل مختلفی وجود دارد که باید در مورد تصمیم گیری در مورد کدام بخش از سرمایه پشته برای سرمایه گذاری در مورد آنها فکر کنید. دو مورد مهمترین ملاحظات برای در نظر گرفتن خطر یک سرمایه گذاری و پاداش های بالقوه ارائه شده توسط هر لایه پشته سرمایه است:
ریسک سرمایه گذاری
هر سرمایه گذاری میزان مشخصی از ریسک دارد و املاک و مستغلات نیز از این قاعده مستثنی نیست. اما با درک بخش های مختلف پشته سرمایه املاک و مستغلات و نحوه توزیع جریان نقدی ، یک سرمایه گذار در موقعیت شرط بندی قرار دارد تا بفهمد آیا بازده در نظر گرفته شده ارزش ریسک را دارد.
سرمایه گذاران غالباً در حقوق صاحبان سهام مشترک یا ارزش سهام یک پروژه املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند که در آن ریسک نسبتاً کم است و جریان نقدی ثابت است ، مانند خود ذخیره سازی. براساس جدیدترین خبرنامه خود ذخیره سازی از Colliers ، میزان کلاهبرداری در سرمایه گذاری های خود ذخیره سازی در طی 14 سال گذشته 6. 9 ٪ بوده و بازده حدود 450 امتیاز پایه را بالاتر از قبض خزانه داری تحویل داده است.
سرمایه گذاری در بخش حقوق صاحبان سهام پشته سرمایه همچنین می تواند مزایای مالیاتی استهلاک را در اختیار سرمایه گذاران قرار دهد و امکان تعویق مالیات بر سود سرمایه را با پرداخت سود به یک ملک دیگر با استفاده از یک مبادله معوق مالیاتی 1031.
در حالی که سرمایه گذاری در لایه های سهام سرمایه پشته می تواند پاداش بیشتری را ارائه دهد ، اگر این پروژه طبق برنامه ریزی انجام نشود ، یک عنصر ریسک نیز وجود دارد ، زیرا سرمایه گذاران سهام در آخرین خط برای پرداخت هزینه هستند.
از طرف دیگر ، سرمایه گذاری در لایه ارشد بدهی پشته سرمایه کمترین موقعیت را دارد. دلیل این امر این است که دارندگان بدهی برای اولین بار برای جریان نقدی در صف قرار دارند و ملک را نمی توان فروخت ، مگر اینکه وام مسکن پرداخت شود و وثیقه آزاد شود. نگه داشتن بدهی ارشد در پشته سرمایه به دارنده بدهی اجازه می دهد تا در صورت پیش فرض وام گیرنده وام ، املاک را پس بگیرد.
با این حال ، دو خطر بالقوه در هنگام سرمایه گذاری در بدهی وجود دارد. اول ، در حالی که بدهی ممکن است امن ترین موقعیت در پشته سرمایه باشد ، بازده هدفمند نیز پایین تر است و بهره دریافتی به عنوان درآمد عادی برای سرمایه گذار املاک و مستغلات مالیات می شود.
یکی دیگر از ریسک های بالقوه که باید هنگام سرمایه گذاری در بدهی در نظر بگیرید ، خطر تورم و از بین رفتن قدرت خرید است. براساس BLS ، تورم طی 12 ماه گذشته 5. 4 ٪ افزایش یافته است.
در حالی که سرمایه گذاران بدهی در هنگام فروش ملک ، مبلغ اصلی و بازپرداخت مبلغ اصلی سرمایه وام را دریافت می کنند ، قدرت خرید پول بازپرداخت شده به دلیل تورم مداوم کمتر خواهد بود. در مقابل ، سرمایه گذاران سهام عدالت در پشته سرمایه ممکن است به دلیل افزایش اجاره و قدردانی از ارزش املاک از تورم پناه بردند.
بازده احتمالی
نگه داشتن بدهی در پشته سرمایه در ازای ریسک پایین تر ، بازده کمتری ایجاد می کند. اگر وام گیرنده طبق توافق نامه پرداخت نکند ، دارنده ممکن است با فروش املاک و مستغلات یا تبدیل پروژه به یک توسعه دهنده دیگر ، برخی یا تمام سرمایه گذاری های اولیه را بازیابی کند.
اگرچه نرخ بهره از پروژه به پروژه دیگر متغیر است ، دارندگان ارشد بدهی ها به طور کلی می توانند انتظار داشته باشند که نرخ بهره بین 4 ٪ - 8 ٪ در سال را دریافت کنند. در حالی که این نرخ در مقایسه با سایر لایه های پشته سرمایه نسبتاً کم است ، اما میزان ریسک نیز بسیار کمتر است.
دارندگان بدهی mezzanine به طور معمول انتظار پرداخت نرخ بهره بین 9 ٪ - 13 ٪ در سال را دارند. حامیان سرمایه گذاری سهام خصوصی گاهی اوقات به سرمایه گذاران بدهی ماززین می دهند و در صورت عملکرد بهتر از آنچه انتظار می رود ، یا درصد کمی از سود حاصل از فروش ملک ، نرخ بهره را افزایش می دهد یا افزایش می یابد.
بازده بالقوه به دارندگان سهام ترجیحی می توانند از 14 ٪ - 20 ٪ یا تقریباً دو برابر آنچه که یک دارنده بدهی در پشته سرمایه دریافت می کند ، باشد ، در حالی که دارندگان سهام مشترک اغلب بازده 20 ٪ یا بیشتر را می بینند.
با این حال ، این نکته را باید در نظر داشته باشید که هم دارندگان سهام خصوصی و هم مشترک در آخرین خط هستند تا سهام خود را از جریان نقدی مکرر و سود بالقوه در هنگام فروش ملک دریافت کنند. بنابراین ، بازده بالاتر به منظور جبران سرمایه گذاران سهام برای پذیرش ریسک بیشتر است.
سرمایه گذاری در حقوق صاحبان سهام مشترک یا حقوق صاحبان سهام نیز ممکن است آنچه را که هر سرمایه گذار در املاک و مستغلات به دنبال آن است ، ارائه دهد ، این فرصتی برای خرید کم و فروش بالا است.
هنگامی که این پروژه طبق برنامه پیش می رود ، سرمایه گذاران حقوق صاحبان سهام و بدهی پول می گیرند ، اما دارندگان سهام مشترک و ترجیحی می توانند حتی بیشتر درآمد کسب کنند. به عنوان مثال ، پروژه های خود ذخیره سازی اخیر در فلوریدا و کارولینای شمالی که توسط مدیریت املاک و مستغلات Reliant توسعه یافته ، مدیریت و فروخته شده اند ، بازده سالانه را برای سرمایه گذاران بین 17. 5 ٪ تا 104 ٪ ایجاد کرده اند.
درک ریسک کلاس دارایی در پشته سرمایه
علاوه بر درک کاملی از خطرات و پاداش های بالقوه لایه های مختلف در پشته سرمایه ، سرمایه گذاران همچنین باید مزایا و مضرات کلاسهای مختلف دارایی سرمایه گذاری املاک را تجزیه و تحلیل کنند.
همانطور که گزارش های بازار سرمایه ایالات متحده CBRE در گزارش Q2 2021 نشان می دهد ، بازده بالقوه نیز می تواند از یک کلاس دارایی به دیگری متفاوت باشد. به عنوان مثال ، در حالی که نرخ CAP نسبت به سال گذشته در بیشتر بخش های مهم ، نرخ CAP در واقع برای املاک دفتر مرکزی منطقه تجاری ، فضای انعطاف پذیر صنعتی و دارایی های آپارتمانی میانه/مرتفع افزایش یافته است.
هنگامی که تقاضای سرمایه گذاری کاهش می یابد ، قیمت املاک نیز کاهش می یابد که به نوبه خود نرخ کلاه را افزایش می دهد. نرخ های بالاتر درپوش نشانه ای از این است که سرمایه گذاران ریسک بالقوه بیشتری را مشاهده می کنند و به دلیل جبران ریسک بیشتر ، به بازده بالاتری نیاز دارند.
با افزایش میزان مهاجرت ورودی به بازارهای حومه و ثانویه ، تعداد بیشتری از افراد که از خانه کار می کنند و افزایش تقاضا برای فضای صنعتی با تکنولوژی بالا ، به راحتی می توان فهمید که چرا ساختمانهای اداری در مرکز شهر ، انبارهای قدیمی و ساختمانهای شلوغ آپارتمان از بین می روندلطف.
یک کلاس دارایی که زمانی به عنوان یک راز خوب نگهداری می شد ، به طور پیوسته به عنوان یک نمایشنامه "مطمئن" برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات تجاری به دست می آید. طبق مقاله اخیر LoopNet ، اصول قوی خود ذخیره سازی چشم انداز سرمایه گذاری محکم را به کلاس دارایی می دهد.
نرخ اشغال برای فضای خود ذخیره سازی به طور متوسط بالاتر از 92 ٪ در سراسر کشور ، با کلاس دارایی خود ذخیره سازی بهتر از خرده فروشی ، اقامتگاه و برخی از خصوصیات چند خانواده ای با نرخ بازار است. مدل اجاره ماه به ماه ، اجاره نسبتاً ارزان و یک پایه متنوع مستاجر سه دلیل این است که تقاضا برای خود ذخیره سازی بسیار قوی است.
افکار نهایی
از بسیاری جهات ، پشته سرمایه برای هر سرمایه گذار املاک و مستغلات و استراتژی سرمایه گذاری چیزی ارائه می دهد. سرمایه گذاران که مایل به پذیرش ریسک محاسبه شده تر در ازای پاداش بالقوه بالاتر هستند ، می توانند سرمایه را در سهام مشترک یا لایه های ارزش سهام ترجیحی پشته سرمایه قرار دهند.
از طرف دیگر ، سرمایه گذارانی که ریسک پذیر هستند ، اغلب بدهی ماززین یا بدهی ارشد را برای به دست آوردن نرخ بازده ثابت نگه می دارند و در ابتدا برای دریافت سهم از جریان های نقدی ماهانه و بازگشت سرمایه در هنگام فروش این ملک ، در صف قرار می گیرند.
با متنوع سازی سرمایه گذاری در بخش های مختلف پشته سرمایه در پروژه های مختلف ، سرمایه گذاران املاک و مستغلات نیز می توانند ضمن به حداکثر رساندن پاداش بالقوه ، ریسک را به حداقل برسانند.
اگر در مورد املاک و مستغلات یا سرمایه گذاری های خود ذخیره سازی سؤالی دارید ، به ما اطلاع دهید و ما در اسرع وقت به شما باز خواهیم گشت.
در خبرنامه آموزشی ما مشترک شوید تا در مورد Ins و خارج از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات خود ذخیره سازی اطلاعات بیشتری کسب کنید.
